Tout savoir sur l’abattement sur plus-value immobilière

La plus-value qui découle d’un investissement immobilier ou d’une cession est imposable. Mais pour connaître la valeur nette qui sera imposée, il est important de prendre en compte les abattements. Plus de détails dans cet article.

Sommaire

Abattement sur plus-value immobilière : qu’est-ce que c’est ?

Qu’il s’agisse d’une cession ou d’une transmission (donation, succession) d’un bien immobilier, la plus-value que vous réalisez est imposable (sauf les résidences principales). Selon la loi des finances, elle est taxée de 17,20 % lorsqu’il s’agit des prélèvements sociaux et de 19 % pour l’impôt sur le revenu.

Sur cette base, lorsque la plus-value nette imposable est de 200 000 euros par exemple, il vous revient de payer 38 000 euros pour l’impôt sur le revenu et 34 400 euros pour les prélèvements sociaux. Une fois que ces deux taux forfaitaires sont connus, les abattements peuvent être déduits. Dans l’immobilier, c’est l’abattement sur la durée de détention qui est bien connu. Il touche aussi bien les biens bâtis et non bâtis.

Les abattements sur la plus-value ont l’avantage de favoriser les vendeurs sur le plan fiscal dans le cadre des cessions immobilières. La loi prévoit ainsi une exonération totale d’impôt sur la plus-value des biens immobiliers de plus de 30 ans.

Comment faire le calcul ?

L’abattement sur la plus-value immobilière se calcule en tenant compte de la durée de détention du bien immobilier. Il s’exprime en pourcentage et c’est ce taux qui est multiplié par le montant de la plus-value réalisée.

Dans la pratique, vous ne pouvez pas calculer l’abattement comme pour un rachat de crédit ou un crédit consommation. C’est plutôt au notaire que revient cette tâche et qui en fait référence à l’État, juste après l’acte de vente. Cependant, il faut noter qu’il existe un tableau de référence pour avoir une idée sur l’abattement en fonction de la détention de votre bien immobilier. Lorsque le montant imposable veut être déterminé suivant l’impôt sur le revenu, l’abattement varie de 0 % à 100 % juste au bout de la 22ᵉ année. Par exemple, au bout de la 16ᵉ année de détention, le taux à appliquer pour le calcul est de 66 %. Dans le même temps, il est de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.

En reprenant l’exemple précédent, le montant de la plus-value nette est de 25 080 euros pour l’impôt sur le revenu et de 6 243,2 euros pour les prélèvements sociaux au bout de 16 ans.

Quels sont les abattements sur plus-value immobilière exceptionnels ?

Le montant imposable de la plus-value immobilière peut être considérablement réduit avec des abattements exceptionnels en dehors de celui relatif à la détention du bien. Il concerne la cession d’un terrain constructible ou d’un immeuble bâti qui servira à la location. Cependant, pour profiter de cet abattement, les conditions suivantes doivent être réunies :

le vendeur et l’acheteur ne doivent avoir aucun lien de parenté,
le logement locatif doit être bâti 4 ans (durée maximum) après la date d’acquisition du bien,
la cession doit être effectuée au plus tard le 31 décembre 2022,
la promesse de vente doit avoir été signée entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 décembre 2020.

Cet abattement exceptionnel était autrefois appliqué dans les zones tendues uniquement. Aujourd’hui, elle s’étend à plusieurs autres villes depuis la loi des finances de 2021.

L’abattement sur une plus-value immobilière est un avantage pour les détenteurs de biens immobiliers. Il les incite à conserver leur bien plus longtemps et à bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent.